Звернення стягнення на предмет іпотеки в умовах воєнного стану

З введенням в країні воєнного стану змін зазнали всі без винятку сфери правовідносин. Зокрема, було запроваджено низку обмежень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. З часом частину обмежень було скасовано, певні процедури зазнали змін.

Досить часто останнім часом постає питання щодо можливості реалізації кредиторами права на звернення стягнення на заставлене майно, оскільки в поточній ситуації боржники отримали гарантії, якими користуються не завжди добросовісно.

Законом від 15 березня 2022 року № 2120-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану» у зв’язку з військовою агресією російської федерації проти України розділ VI «Прикінцеві положення» Закону «Про іпотеку» доповнено пунктом 5-2 наступного змісту.

У період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія статті 37 (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки), статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки), статті 40 (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об’єкти), статей 41, 47 (у частині реалізації предмета іпотеки на електронних торгах) цього Закону.

Проте, це не означає, що кредитор до закінчення воєнного стану абсолютно в усіх випадках позбавлений можливості вчиняти дії щодо звернення стягнення на предмет іпотеки. Оскільки наведені обмеження стосуються лише майна, яке належить фізичним особам та перебуває  в іпотеці за споживчими кредитами.

Сьогодні вже є певна судова практика щодо правомірності звернення стягнення на предмет іпотеки. Наприклад, за договорами позики, де суди на підставі наявних в матеріалах справи доказів та фактичних обставин справи встановлюють, що такий договір не є договором споживчого кредитування, а відтак встановлені обмеження в даному випадку не застосовуються.

Зазначені обмеження також не є забороною для звернення до суду з позовами про звернення стягнення на предмет іпотеки. В такому випадку у разі задоволення позову виконання судового рішення у частині звернення стягнення на предмет іпотеки не зупиняється на період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування.

При зверненні стягнення на предмет іпотеки завжди одним із найпроблемніших моментів є письмова вимога про усунення порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору.

Постановою Кабінету Міністрів України від 02.05.2023 №432 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України у сферах державної реєстрації» було внесено зміни, зокрема, до п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, відповідно до яких для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

• оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов’язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
• засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, з відміткою про вручення адресату, або оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або оригінал або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень, або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога  та які повернулися відправнику у зв’язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, комунікаційної або інформаційно-комунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, надіслано вимогу, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги). Вимога незалежно від обраного іпотекодержателем способу її направлення, передбаченого цим підпунктом, повинна бути надіслана не раніше шести місяців до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

• довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов’язанням станом на дату не раніше 10 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб’єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

              У разі надсилання вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, засобами поштового зв’язку державним реєстратором за допомогою офіційного веб-сайту оператора поштового зв’язку перевіряється за штриховим кодовим ідентифікатором поштового відправлення факт його вручення адресату, відмови адресата від одержання чи повернення відправнику у зв’язку з відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення. Сканована копія відомостей за результатами такої перевірки долучається до відповідної заяви. В тому ж випадку якщо відправнику повертається вимога у зв’язку з відсутністю адреса за місцем проживання (реєстрації), або у зв’язку з закінченням встановленого строку на зберігання, вимога має бути направлена повторно не раніше ніж через місяць. У разі повернення відправлення з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення повторне направлення вимоги не вимагається.

              З наведених змін вбачається, що з моменту виникнення права на звернення стягнення на предмет до його державної реєстрації має пройти відповідний строк, який не може перевищувати 6 місяців з моменту направлення вимоги до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.