Договір оренди квартири: що варто перевірити перед укладенням

Сьогодні майже кожне друге винаймання житла супроводжується договором оренди. З якими ризиками мажуть зіткнутися орендодавці та орендарі при укладанні такого договору, та що варто перевірити перед його укладенням – спробуємо розібратися.

Договір оренди чи найму?

Договір оренди – це документ, яким орендодавець та орендар визначають деталі та умови винаймання житла. Він спрямований на вирішення питань та захист сторін у разі виникнення суперечок при оренді квартири.

З юридичної точки зору існує суттєва різниця між поняттями «найму» та «оренди» квартири.

Договір найму – це оренда житлового приміщення фізичною особою у фізичної особи. У цьому випадку використовуються поняття «найму» та укладається договір найму квартири.

А договір оренди – це оренда житлових приміщень, де однією стороною виступає фізична особа, а другою – юридична.

Тобто, різниця полягає в тому, хто орендує приміщення.

Відтак, закон по-різному регулює правовідносини між сторонами договору.

Далі розглянемо договір найму квартири між двома фізичними особами, але назвемо його «договором оренди», оскільки таке вживання більш зручне для загального сприйняття. Але пам’ятайте: у паперовій (електронній) формі правильно укладати «договір найму квартири», а не оренди.

Як скласти договір оренди

Якщо квартиру пропонує агент з нерухомості, це означає, що коли ви обговорите всі нюанси з власником, він наддасть вам бланк договору оренди. Якщо ж власник житла надає в оренду квартиру сам, можна використати типовий договір, знайшовши його в інтернеті.

Слід звернути увагу не лише на умови договору, що заповнюються вручну, але і на основні умови, які слід перевірити перед підписанням договору:

1. ПІБ власника та його паспортні дані.
2. Адреса квартири.
3. Термін оренди.
4. Сума до сплати.
5. Комунальні послуги входять у вартість оренди чи сплачуються окремо.
6. Умови збільшення/зменшення орендної плати (зменшення можливе, наприклад, у разі проведення ремонтних робіт за рахунок особи, що винаймає житло).
7. Умови та процедури дострокового розірвання договору.
8. Штрафи та пені (у разі несвоєчасної оплати).
9. Частота відвідувань квартири власником.

Відповідно до чинного законодавства договір терміном менше 1-го року не вимагає реєстрації в держреєстрі. Зазвичай більшість власників підписує договір оренди на 11 місяців, щоб інформація про термін оренди та ціну не надійшла до офіційних установ, включаючи податкову інспекцію. Але навіть без реєстрації підписаний договір має юридичну силу. Тому його сторони мають право захищати свої інтереси в суді.

Що варто перевірити перед винайманням житла

Спочатку ознайомтеся з документами на право власності на квартиру. Це може бути договір дарування, договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину, свідоцтво про приватизацію. Обов’язково попросіть оригінал, оскільки копію легко підробити.

Замість вищезазначених документів орендарю можуть надати Свідоцтво про право власності. Такі свідоцтва мають власники квартир, право власності на яку було зареєстровано до 15.07.2016. Після зазначеної дати свідоцтва більше не видаються, їх замінили іншим документом –витягом з Державного реєстру нерухомості, але інформація про право власності в витязі швидко застаріває. Після видачі даного документа квартиру можуть продати, подарувати, закласти або заарештувати, але орендар про даний факт нічого не знатиме.

Тому надійніше отримати актуальну інформацію самостійно, або попросити власника замовити «свіжий» витяг перед підписанням договору оренди.

Як перевірити особу орендодавця

Перш за все, необхідно звірити дані власника в документах на квартиру з паспортом особи, яка хоче здати квартиру. Якщо це не власник, то він повинен мати нотаріально завірену довіреність власника, яка передбачає його право укладати договір оренди та отримувати оплату від орендаря. Без дозволу родичі, агенти з нерухомості або сусіди не можуть розпоряджатися нерухомістю, що здається в оренду, адже якщо з’явиться власник  і попросить виїхати з квартири, укладений договір буде недійсним.

Якщо ж є інші власники – переконайтеся, що вони не заперечують проти вашого перебування. Для цього вони повинні надати письмову згоду представнику, який здійснив операцію винаймання квартири в оренду, або заздалегідь підписати відповідну довіреність. Інший варіант – всі власники вказані як орендодавці в договорі оренди, цей документ повинен бути ними підписаний.

Як перевірити заборгованість із комунальних послуг

Найпростіше – попросити в орендодавця квитанцію про оплату комунальних послуг. Якщо виявиться, що борг є, необхідно до укладання договору погасити заборгованість, в іншому випадку власник може «повісити» його на орендаря.

Орендар відповідно до закону не зобов’язаний платити, але в результаті наявності боргів може зіткнутися із комунальними незручностями, оскільки після тривалого періоду несплати керуюча компанія може вжити крайніх заходів, відключивши світло або воду в помешканні боржника.